l'ipd confirme le retournement de confiance et de tendance pour 2009

Des taux de rendement à la hausse

La majorité des investisseurs interrogés prévoit une évolution modérée des taux de
rendement1 pour 2009 (de plus ou moins 10 points de base) sur l’ensemble des
segments de marché (bureaux, commerces, entrepôts, locaux d’activités et habitations),
mais une nette hausse en 2010.
Cette hausse anticipée est plus ou moins modérée en fonction des produits immobiliers et de
la qualité des actifs :
- pour les bureaux, les taux seront plus stables en 2009 pour les actifs prime (ou haut
de gamme) que pour les actifs moyens, mais clairement en hausse en 2010 dans les
deux cas ;
- pour les commerces, les investisseurs prévoient une hausse des taux pour toutes
les gammes d’actifs dès 2009, hausse qui s’accentuerait nettement en 2010 ;
- pour les locaux d’activités et entrepôts : les taux devraient être relativement
stables en 2009, et augmenter moins que ceux des autres produits en 2010 ;
- pour l’habitation, les avis sont plus partagés, avec tout de même des taux en hausse
pour la majorité des investisseurs interrogés en 2009 comme en 2010.
Les avis sont de manière générale beaucoup moins partagés que les années précédentes,
avec une absence quasi-totale de prévisions à la baisse sur les deux années à venir.

Des Valeurs Locatives de Marché (VLM) en baisse sur les bureaux et l’industriel

Excepté pour les commerces et l’immobilier résidentiel, les avis convergent vers une baisse
de plus de 10% des valeurs locatives de marché2.
Un ralentissement très net du volume commercialisé des bureaux
Plus de 80% des investisseurs interrogés anticipent un volume de production neuve en
baisse de plus de 10% en Ile-de-France pour 2009, après une année 2008 qui a vu les
mises en chantier stoppées.
Une proportion encore plus importante d’investisseurs interrogés voit les volumes
commercialisés s’effondrer : contrairement à l’année dernière, aucun déséquilibre n’est
donc à prévoir au niveau de l’offre neuve, puisque tous les acteurs du marché semblent avoir
anticipé ce repli.
Quelles perspectives d’investissement en 2009 ?
Après avoir atteint des volumes records, les investissements immobiliers en France et en
Ile-de-France ont considérablement ralenti et les anticipations des investisseurs
interrogés pour l’année 2009 en témoignent.
Le niveau total d’investissement anticipé par les investisseurs est de 12 milliards d’euros
cette année (lors de la précédente enquête, ce niveau atteignait 22 milliards d’euros pour
2008).
Pourtant, la proportion d’investisseurs interrogés voulant investir plus en 2009 qu’en 2008
est la même que l’an dernier (60%), traduisant sans doute le sentiment qu’il peut y avoir des
opportunités intéressantes à saisir en temps de crise.
Par ailleurs, alors que les SCPI et les assureurs interrogés affirment clairement vouloir
continuer à investir, le pessimisme est de rigueur chez les foncières et les fonds non
côtés qui ont subi pour beaucoup de plein fouet la chute de la Bourse et la crise du crédit, ce
qui a des conséquences en termes de financement.
Quelles sont les raisons qui contraignent les investisseurs à modifier leur stratégie
d’investissement ?
Pour 9 investisseurs sur 10, c’est l’horizon économique moins clair qui inquiète le plus
et qui peut pousser à revoir la stratégie d’investissement.
Les conditions d’obtention du crédit, devenues plus contraignantes et difficiles, sont la
deuxième raison qui préoccupe plus de la moitié des répondants.
Dans un tel climat de morosité, la baisse de la rentabilité n’arrive qu’au second plan avec
17% des réponses.
Les difficultés du marché du crédit sont telles que 54% des investisseurs ne comptent pas
s’endetter en 2009.
C’est un retournement majeur puisque seuls 24% d’entre eux avaient exprimé cette volonté
l’an dernier.

Pour télécharger l'enquête de l'IPD : fichier