Recul de 73% des investissements en immobilier d’entreprise au 1er trimestre 2009 en France

Le marché de l’investissement s’est fortement dégradé ces derniers mois. L’attentisme et le manque de financement ont conduit à un fort ralentissement de l’activité, qui s’est traduit par une correction sévère des volume d’investissement au 1er trimestre 2009. La détérioration du marché de l’investissement s’est reflétée dans la baisse à la fois du nombre et de la taille des opérations.

« Au premier trimestre 2009, les volumes investis en France en immobilier d’entreprise ont totalisé 1,2 milliard d’euros, soit une baisse de 73% comparé au premier trimestre 2008 (4,4 milliards d’euros) et de 84% comparé au premier trimestre 2007 (7,6 milliards d’euros) » annonce Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France.

Ce repli s’est traduit par une diminution de 35% du nombre de transactions : seulement 96 transactions ont été référencées au premier trimestre 2009 contre 148 à la même période l’année dernière. Mais c’est surtout l’absence des grandes transactions qui a fortement pénalisé les volumes investis sur le marché français, tendance déjà constatée en 2008. On dénombre en effet une seule opération supérieure à 100 millions d’euros ce trimestre contre dix à la même période en 2008 (le portefeuille d’actifs de commerce acquis par Mercialys auprès de Casino par voie d’apport pour 334 millions d’euros) et 16 au premier trimestre 2007; la majorité des autres transactions étant bien inférieures à 100 millions d’euros.


« Les transactions supérieures à 50 millions d'euros ont lourdement chuté en raison des difficultés de financement. Sur les 96 opérations répertoriées ce trimestre, 91 sont inférieures à 50 millions d’euros. Alors que la valeur moyenne par transaction était de 30 millions d’euros au premier trimestre l’année dernière, elle chute de 2,5 fois pour se situer à 12,5 millions d’euros ce trimestre », ajoute Olivier Gérard.

L’incertitude qui demeure sur les marchés financiers a considérablement ralenti la politique d’investissement des grands gestionnaires de capitaux, qui alimentaient ces dernières années le marché français de l’investissement immobilier. A contrario, les acteurs institutionnels, moins enclins à l’utilisation de la dette, redeviennent actifs sur leurs propres marchés domestiques, devenus beaucoup plus accessibles avec la disparition des capitaux étrangers.



Le retrait des investisseurs étrangers, déjà constaté l’année dernière, devient évident au premier trimestre 2009, puisque plus de 90% des volumes investis ont été réalisés par des acteurs locaux. Les investisseurs allemands restent actifs essentiellement au travers de leurs fonds fermés et fonds spéciaux, acheteurs d’opérations inférieures à 50 millions d’euros. Les fonds ouverts actuellement indisponibles, pourraient redevenir actifs à compter du deuxième trimestre 2009, alimentés par une collecte en croissance et des besoins de placements importants.



L’Ile-de-France reste la région la plus convoitée par les investisseurs, avec 710 millions d’euros enregistrés, soit 58% du montant total des engagements en France, contre 69% à la même période l’année dernière. Toutefois, avec 452 602 m² de bureaux loués ou vendus aux utilisateurs au premier trimestre 2009, la demande placée sur le marché de Paris/Ile-de-France accuse une baisse de 20% par rapport à la même période l’an dernier.

Comptabilisant 42 % du volume total investi dans l’Hexagone, la province continue d’attirer les investisseurs.

Par typologie de produits, les bureaux restent l’actif dominant des trois premiers mois de l’année, concentrant 52% des engagements en France. Les volumes investis en immobilier de commerces ont connu une progression ce trimestre et représentent 33% des 1,2 milliard d’euros investis dans l’Hexagone, en partie grâce à la transaction Mercialys/Casino. Le secteur industriel a quant à lui comptabilisé 190 millions d’euros sur les trois premiers mois de l’année, soit 15% du volume total investi.


« Même si l’activité est en nette récession, quelques frémissements encourageants de la part des acteurs du marché sont déjà perceptibles, permettant d’envisager une amélioration pour le restant de l’année. La nouvelle baisse des taux d’intérêt et la détente des taux directeurs ont recréé un écart favorable avec les taux de rendement immobilier qui, devenus plus élevés, ont permis de fluidifier le marché, en dépit de marges bancaires toujours élevées. Depuis peu, l’annonce par certaines banques d’un retour de leurs activités de financement apporte une note positive sur un marché fortement détérioré », conclut Olivier Gérard.