Les transactions de bureaux en région ont progressé de 30 % en 2010-BNP PARIBAS REAL ESTATE

Une baisse de l’offre disponible à un an a été enregistrée en 2010 pour la première fois depuis trois
ans, alors que dans le même temps le volume des transactions a progressé de 30 %, hors comptes propres. Ce rebond est d’autant plus significatif que la conjoncture en 2010 n’était pas particulièrement soutenue avec une croissance du PIB à +1,5 %,ponctuant néanmoins la fin de la récession. En conséquence, après deux années consécutives de baisse des transactions en
2008 et 2009, la plupart des marchés de bureaux en régions ont atteint, voire même dépassé leur point haut de 2007.

Plusieurs raisons expliquent la très bonne performance des marchés en 2010.

La première explication tient à l’aboutissement en 2010 de négociations qui avaient été engagées
en 2008 et en 2009.
Ces deux années avaient été marquées par l’allongement dans les prises de décisions des utilisateurs dans un contexte économique et financier difficile. La reprise constatée au début de
l’année 2010 a joué un rôle déterminant dans le déclenchement d’un grand nombre de signatures, notamment sur des opérations d’envergure. Aussi, les transactions portant sur des surfaces de
bureaux supérieures à 1 000 m² ont progressé de 39 %, alors qu’elles avaient enregistré un net retrait en 2008 et 2009.

La seconde raison est liée à la politique immobilière de l’Etat en France.

Le regroupement des services administratifs dans les grands secteurs du service public de la santé, de l’environnement, de l’équipement, de l’emploi et des finances a été déterminant dans la plupart des marchés. Les capitales régionales administratives en ont été largement bénéficiaires. Sur l’ensemble des villes étudiées, la part du secteur public a représenté plus de 30 % des volumes de transactions de bureaux de plus de 1 000 m² signées en 2010.

L’équilibre des marchés demeure fragile.
L’activité soutenue des marchés en 2010 a permis une bonne consommation de l’offre disponible à un an (-6 %). Toutefois, cela ne concerne pour l’instant que les locaux neufs.
Des tensions apparaissent sur le marché des bureaux neufs compte tenu des faibles volumes lancés en blanc. Les situations restent très contrastées selon les villes. Les surfaces neuves sont généralement rapidement prises à bail, mais certains locaux neufs immédiatement disponibles
nécessitent de plus longs délais de commercialisation pour des questions de divisibilité ou de localisation. Cette situation a permis un report des utilisateurs vers des locaux de seconde
main de qualité.

En 2010, l’offre de bureaux de seconde main a poursuivi sa progression, bien que modérément
(+2 %), mais elle n’en reste pas moins abondante et les locaux disponibles peu performants demeurent majoritaires. Les immeubles vieillissants, qui demandent de lourds travaux de
rénovation et de réaménagement, ont du mal à trouver preneur.

Les tendances observées sur le marché des bureaux en régions ont été particulièrement favorables en 2010. Sur l’ensemble des 19 villes étudiées, 17 d’entre elles ont connu une hausse des transactions, la plupart ayant enregistré une croissance à deux chiffres. Les marchés qui ont le plus progressé le doivent essentiellement à un retour des grandes transactions : la DREAL (11 500 m²) à Dijon et à Nantes (15 000 m²), Technicolor (18 000 m²) à Rennes, la Direction Régionale des Finances (12 000 m²) à Rouen, Atos Origin (11 200 m²) à Grenoble.

Une reprise soutenue sur l’ensemble des marchés A Lyon, le marché a renoué avec la croissance et a enregistré un volume de transactions de 220 000 m², proche du record historique de l’année 2000. Cet excellent niveau de commercialisation a été porté par les grandes transactions qui avaient fait défaut en 2009. Parmi les plus significatives, la DREAL a pris 14 800 m² à la Part-Dieu et le Pôle emploi 7 800 m² dans le 7ème arrondissement.
Le dynamisme du marché lyonnais, constaté depuis le quatrième trimestre 2009, s’est manifesté aussi bien pour les produits neufs que pour les bureaux de seconde main de qualité. L’offre
reste toutefois abondante. Elle continue de progresser pour les bureaux de seconde main alors que l’offre neuve s’est raréfiée dans les secteurs les plus recherchés.

Aix/Marseille a retrouvé un bon niveau de transactions après deux années difficiles. Le marché a progressé sensiblement en 2010 (+34 %) sous l’impulsion notamment du secteur public qui
a représenté près du tiers des volumes traités sur Marseille,secteur où les transactions les plus significatives du marché ont été signées : le Pôle emploi (8 500 m²), l’Agence Régionale de Santé (8 900 m²) et le Conseil Régional (5 700 m²). Comme à Lyon, de grandes disparités apparaissent selon les secteurs.

La demande reste très orientée vers des produits neufs et bien situés, alors que l’offre pour ce type de biens est rare dans les secteurs les plus recherchés comme à Euroméditerranée.
A Lille, le secteur public a également participé à la bonne tenue du marché avec l’installation sur Euralille de la SNCF (8 500 m²) et de l’Agence Régionale de Santé (8 800 m²). Avec 180 300 m²
traités en 2010, le volume des transactions se rapproche du niveau historique atteint en 2007. Grâce au bon volume de commercialisation enregistré en 2010, le marché s’éloigne résolument de la zone de "sur-offre".
Toulouse s’est maintenue en 2010 à un niveau de transactions élevé, grâce notamment à une opération de 26 000 m² pour le compte de Sanofi Aventis et d’Axa France Iard qui s’est installé
dans des bureaux neufs à Gramont sur 9 200 m². L’offre est abondante sur le marché toulousain mais les disponibilités sont très contrastées et certains secteurs n’ont quasiment plus de
surfaces à proposer.

Bordeaux est la cinquième ville à avoir dépassé le cap des 100 000 m² de transactions de bureaux, grâce surtout à un retour des demandes émanant du secteur privé. En 2010, plus d’une vingtaine de transactions supérieures à 1 000 m² ont été enregistrées sur le marché bordelais parmi lesquelles la Communauté Urbaine de Bordeaux (8 300 m²) et Logica (8 600 m²).

Le marché de Nantes a conservé son dynamisme en 2010, affichant un volume de transactions supérieur à 90 000 m² pour
la quatrième année consécutive. Les nouvelles opérations du centre de Nantes, Euronantes Gare et l’Ile de Nantes ont stimulé le marché.