Les marches européens locatifs ont le vent en poupe malgré les retombées de la crise des sub-primes

BUREAUX
Tendance relocalisation – tendance centrale dans beaucoup de marchés européens avec de plus en plus de grandes sociétés qui choisissent de s’expatrier hors capitales (Déménagement du Crédit Lyonnais pour Villejuif par exemple)

DISTRIBUTION
L’ère des centres commerciaux - ils tiennent la vedette et figurent dans tous les plans de développement des acteurs du secteur avec une expansion particulièrement forte sur les marchés moins matures d’Europe centrale et orientale. A l’avenir, et compte tenu du volume élevé d’offres en projet et de la poursuite de l’accélération de l’activité transfrontalière, la concurrence devrait demeurer acharnée.

DEVELOPPEMENT DURABLE
Changement radical d’attitude - les entreprises se préoccupent de plus en plus des questions environnementales. Outre la certification HQE et BREEAM, la plupart des nouveaux bâtiments du projet de rénovation de La Défense seront construits selon la norme LEED, les investisseurs américains prenant très au sérieux le développement durable et l’incluant dans leur stratégie mondiale.

Moscou se place en seconde position des loyers en Europe, derrière le quartier du West End de Londres
Tandis que bon nombre de principaux centres financiers ouest-européens subissaient la crise de plein fouet, en Allemagne et dans certains pays d’Europe centrale et orientale, mais surtout à Moscou, la croissance ne montrait aucun signe de faiblesse, selon le dernier rapport de DTZ consacré aux marchés locatifs européens.

« Certains marchés locatifs ont été durement touchés, mais d’autres ne ressentent pas encore les principaux effets de la crise mondiale du crédit», constate Paul Sanderson, qui dirige le département Research chez DTZ sur la zone EMEA.


BUREAUX
L’Allemagne, dont l’économie est la plus forte en Europe, s’est distinguée dès le début de l’année avec une demande placée dans cinq de ses villes principales (Berlin, Düsseldorf, Francfort, Hambourg et Munich) d’environ 1,3 million de m² au cours des six premiers mois (le niveau semestriel le plus élevé de ces six dernières années).

Les marchés locatifs des pays d’Europe centrale et occidentale sont également restés jusqu’ici à l’abri des retombées de la crise des sub-primes. Les activités locatives vont crescendo, notamment à Moscou, où 800 000 m² ont été loués au cours du premier semestre 2008. Une forte demande, doublée d’une pénurie d’espace disponible, a entraîné une hausse rapide des loyers, qui a atteint 106 % au cours de l’exercice clos le 31 mars 2008. Moscou occupe désormais la seconde place des valeurs prime en Europe, juste derrière le quartier du West End de Londres, avec un loyer de 111 euros / m² / mois.

L’avenir des marchés locatifs européens dépend des éventuelles répercussions du ralentissement aux Etats-Unis. Mais dans l’ensemble, l’économie européenne résiste largement à la conjoncture récessive mondiale, à quelques exceptions près, comme le Royaume-Uni, l’Irlande et l’Espagne. Les locataires doivent faire face à certains défis. L’étude de DTZ montre que, avec la pénurie de bureaux de qualité dans les quartiers d’affaires occidentaux et la nécessité de réduire les coûts, bon nombre d’utilisateurs devront revoir à la baisse leurs exigences quant à la situation géographique et à la surface, à l’échelon local et national. La délocalisation apparaît comme l’une des principales tendances dans de nombreux pays européens, les locataires cherchant à réduire leurs coûts en optimisant l’occupation de l’espace. Le peu de disponibilités et le prix élevé des loyers dans bon nombre de ces quartiers d’affaires incitent de plus en plus les locataires, tentés par de plus grandes surfaces et des loyers plus abordables, à se tourner vers d’autres sites comme La Défense ou la banlieue Ouest à Paris, et la City à Londres au lieu du West End.

DISTRIBUTION
Dans la distribution, les centres commerciaux tiennent la vedette et figurent dans tous les plans de développement des acteurs du secteur. L’expansion se poursuit donc, particulièrement sur les marchés moins matures d’Europe centrale et orientale. Dans certains grands pays européens, on assiste actuellement à l’émergence d’une troisième génération de centres commerciaux, à la conception très étudiée et soucieuse de s’inscrire dans une démarche de développement durable, comme le MIRA de Munich. A l’avenir, et compte tenu du volume élevé d’offres en projet et de la poursuite de l’accélération de l’activité transfrontalière, la concurrence devrait demeurer acharnée.

LOGISTIQUE
Sur les marchés européens de la logistique, l’étude souligne d’importantes opportunités dans le transfert des sites de production vers l’Est et une montée en puissance du trafic maritime à mesure que les échanges s’intensifient. Le développement du commerce est un facteur de croissance essentiel sur les marchés de la logistique. Les biens doivent être transportés et les opérateurs avisés, porteurs d’excellentes stratégies géographiques, sont bien positionnés pour en récolter les fruits. De bonnes opportunités se présentent notamment aux opérateurs cherchant à délocaliser leurs entrepôts et leurs centres logistiques près des ports émergents et sur les nouveaux grands couloirs routiers. Lorsque la consommation augmente de façon conséquente, comme c’est le cas dans les pays d’Europe centrale et orientale, la demande des distributeurs, qui ont besoin de nouveaux espaces commerciaux dans les grands centres urbains, suit invariablement.

DEVELOPPEMENT DURABLE
Enfin, on observe depuis six mois un changement radical de l’attitude des entreprises vis-à-vis des préoccupations environnementales. Le développement durable n’est plus un simple point à l’ordre du jour mais figure désormais en bonne place dans les plans d’actions des entreprises. Les locataires doivent savoir ce qu’est le développement durable, en mesurer la performance et surtout, comment s’y conformer. En adoptant un comportement de plus en plus éthique et écologique, les consommateurs sont plus exigeants quant à la responsabilité sociale des entreprises et celles incapables de satisfaire suffisamment les priorités environnementales pourraient perdre une partie de leur part de marché.

La plupart des pays ont mis en œuvre différents dispositifs de notation des bâtiments verts. Certains s’attachent à des caractéristiques précises comme l’utilisation de l’eau et les émissions de CO2, d’autres s’intéressent à la qualité environnementale globale des constructions. Le système d’évaluation britannique BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) et LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) - son équivalent aux Etats-Unis - sont les plus largement reconnus. Certains pays ont opté pour la certification multiple. En France, locataires et promoteurs ont choisi comme norme nationale la norme HQE (Haute Qualité Environnementale) en plus de BREEAM ou de LEED. Le Mermoz, un immeuble parisien de 22 000 m², est le premier bâtiment en France à avoir obtenu à la fois les normes HQE et BREEAM.

Outre la certification HQE et BREEAM, la plupart des nouveaux bâtiments du projet de rénovation de La Défense seront construits selon la norme LEED, les investisseurs américains prenant très au sérieux le développement durable et l’incluant dans leur stratégie mondiale.