Le point de Horloge européenne Taux de rendement 3T 2008

La crise dans le secteur financier et le « credit crunch » ont de nouveau plombé le marché européen au 3ème trimestre 2008, avec pour conséquence davantage de corrections tarifaires. Le taux de rendement prime mesuré pour le bureau atteint 5,25%, en hausse de 20 pts de base ce trimestre et de 95 pts de base depuis le 2ème trimestre 2007. Il a augmenté dans 22 des 30 marchés étudiés dans ce rapport, et s’est maintenu dans les 8 autres.

Notons que les taux de rendement « secondaires » ont connu des augmentations plus importantes.
En matière de tarifs, les attentes des vendeurs et des acheteurs continuent de diverger. Les vendeurs qui n’ont pas besoin de vendre retirent simplement leurs biens du marché attendant que la tempête passe, attitude entrainant une baisse du nombre de transactions. Quant aux acheteurs potentiels, ils n’ont pas suffisamment d’informations sur les valeurs et n’ont pratiquement plus aucun support de la part des marchés de crédits d’aujourd’hui. Au 3ème trimestre 2008, la hausse la plus importante est de 75 pts de base, elle a été enregistrée à Dublin, où les taux de rendement ont atteint 5,50%, alors que dans le « West End » londonien (5,00%) et à la City (6,25%) les taux ont augmenté de 50 pts de base.

Les 17 autres marchés où les taux de rendement ont augmenté ont subit des hausses considérablement plus faibles, entre 10 et 35 pts de base. Celles à Stockholm (5,00%) et Bucarest (6,00%) sont les plus importantes, avec respectivement 35 et 30 pts de base. Amsterdam (5,40%), Edinburgh (6,25%), Barcelone (5,50%) et Madrid ont vu leur taux de rendement augmenter de 25 pts de base. Bruxelles (5,85%) et Milan (4,85%) ont décompressé de 10 pts de base. Francfort, Hambourg et Paris n’ont subi aucun changement au dernier trimestre. À Moscou (8,00%), Prague (5,75%) et Varsovie (5,75%) la situation reste inchangée.

Les efforts des gouvernements américains et européens, qui ont injecté des liquidités dans les marchés afin d’augmenter la disponibilité des crédits, n’ont eu finalement que très peu d’impact.
Alors que les taux d’intérêt d’emprunt sur 5 ans ont baissé ce trimestre et que les marges se sont stabilisées à environ 170 pts de base, le manque d’autorisation de crédit et de possibilité d’emprunter à des conditions acceptables restreignent le montant des liquidités sur le marché.
D’une manière générale, tous les marchés auront subi une baisse des volumes du 3ème trimestre. Nous observons cependant plus d’activité chez les investisseurs en fonds propres qui nécessitent moins de crédit, notamment au Royaume-Uni où des investisseurs tels que les fonds souverains ou les fonds allemands sont à l’affut d’opportunités.

Perspectives :
La poursuite de la hausse des taux de rendement est une condition nécessaire au retour des investisseurs et à l’augmentation de l’activité dans tous les marchés européens. Le report des opérations perdurera tant que l’accès aux crédits sera restreint. Seuls les investisseurs disposant de fonds propres resteront capables de se mobiliser pour une bonne opération.
La réalisation des grandes transactions restera difficile compte tenu des conditions d’emprunt limitées.

Nous nous attendons à davantage de corrections dans les prix avec une attention toute particulière apportées aux positionnements relatifs des prix pratiqués sur les différents marchés durant l’année 2009.
Un certains nombre d’emprunts auront besoin d’être refinancés d’ici la fin de l’année, ce qui entrainera certainement des ventes forcées. Il y aura également des investisseurs qui voudront revendre dans l’intention d’augmenter leurs niveaux de fonds propres, et d’éviter de trop fortes baisses des valeurs.

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