L’OPTIMISATION DES ESPACES DE TRAVAIL,Une étude du conseil en immobilier Cushman & Wakefield, réalisée dans 17 pays d’Europe

Réalisée auprès de 750 cadres supérieurs d’entreprises implantées dans 17 pays d’Europe, l'étude European Landlord & Tenant Survey 2009 du conseil en immobilier d'entreprise Cushman & Wakefield, compare les points de vue de propriétaires et d’utilisateurs sur les critères de choix d’immeubles de bureaux, l’évolution de l’utilisation des espaces de travail et leur prise en compte des critères de développement durable.

Selon cette étude, l’ampleur de la dégradation du contexte économique a de réelles incidences sur la gestion de l’immobilier des entreprises, dont l’occupation des espaces de travail est de plus en plus considérée comme un moyen de réduire leurs frais généraux. Ainsi, les regroupements d’équipes sur un même site et la rationalisation de l’outil immobilier des entreprises, conséquence, notamment, des réductions d’effectifs opérées par certaines d’entre elles, sont les principaux facteurs qui devraient affecter la consommation de surfaces de bureaux en Europe en 2009.

La tendance à la réduction des espaces de travail occupés se poursuit

Plus de la moitié des utilisateurs de notre échantillon ont déjà réduit l’espace de travail qu’ils occupent, en privilégiant la flexibilité des modes de travail et notamment le recours aux bureaux partagés (« share desk »). Cette tendance ne devrait pas se démentir puisque, sur l’ensemble des personnes interrogées pour les besoins de l’étude, 60% envisagent une rationalisation de la surface de bureaux occupée par employé dans les 12 prochains mois, au moyen notamment d’une généralisation de la pratique de l’open-space.


Durant l’année écoulée, 40 % des utilisateurs affirment avoir déjà densifié les surfaces de bureaux qu’ils occupent et plus d'un tiers prévoit que ce mouvement s’accentuera dans les 12 prochains mois. En Europe, la surface moyenne occupée par chaque employé est ainsi passée de 12,8 m² à 12,4 m². C’est au sein du secteur de la finance que cette tendance est la plus marquée : au cours des 12 derniers mois, la moitié des établissements financiers de notre échantillon ont réduit la surface moyenne de l’espace de travail occupé par chacun de leurs employés.


L'immobilier, un outil pour amortir les effets de la crise économique

L’immobilier fait partie des postes qui seront sans nul doute affectés par la dégradation du contexte économique. Les recherches d’économies auxquelles seront de plus en plus conduites les entreprises afin d’améliorer le rendement des espaces qu’elles occupent résultent d’un constat largement partagé en Europe : 70% des utilisateurs interrogés estiment ainsi qu'ils pourraient occuper leurs locaux actuels de manière plus efficace, soit une progression de 10 % par rapport à l’an dernier. Et s’ils sont un peu moins de 30% à envisager de libérer une partie de l’espace qu’ils occupent dans les 12 prochains mois, la plupart des propriétaires et des utilisateurs de notre échantillon considèrent l’outil immobilier comme un moyen d’amortir les effets de la crise économique.

Toutefois, les façons dont seront menées les politiques de rationalisation des coûts immobiliers diffèrent selon le pays ou l’ensemble géographique considéré. Si la sous-location est la décision la plus communément envisagée par les entreprises britanniques, la tendance, en Europe occidentale et centrale, est davantage à la renégociation des conditions de bail actuelles. Quant aux sociétés établies dans le sud de l’Europe, elles sont plus enclines au regroupement de leurs équipes sur un nombre limité de sites afin de limiter leurs coûts immobiliers. En revanche, déménager n’est pas la solution envisagée en priorité par les entreprises : dans le contexte économique actuel, les utilisateurs, conscients des coûts d’un déménagement associés aux dépenses d’investissement, sont moins enclins à changer de locaux pour bénéficier d’un loyer plus avantageux, dans le même pays ou à l’étranger.

Parallèlement aux stratégies de réduction des coûts des utilisateurs, la baisse des loyers devrait s’accentuer dans les prochains mois et coïncider avec une évolution des rapports de force entre locataires et propriétaires. Ainsi, plus de 50% des propriétaires interrogés s'attendent à devoir accroître les mesures d'accompagnement consenties à leurs locataires, tandis que seuls 37 % envisagent de diminuer les loyers faciaux. Après l’octroi de mesures commerciales plus conséquentes, le ralentissement du nombre de projets lancés en blanc est le deuxième moyen mis en œuvre par les propriétaires pour résister aux effets de la crise.



« Les difficultés de financement associées à la condition sine qua non pour les propriétaires de s’assurer de louer leur projet avant d’en lancer la construction freineront le rythme des mises en chantier. C’est pourquoi l’augmentation de l’offre disponible de bureaux neufs de qualité devrait rester maîtrisée et contribuer à contenir la baisse des valeurs locatives prime. Par conséquent, les locataires disposent d’une fenêtre de tir afin de profiter de réductions de loyers avant la normalisation du contexte économique et le retour à des conditions qui seront plus favorables aux propriétaires » explique Ludovic Delaisse, Directeur des départements Bureaux et Client Solutions de Cushman & Wakefield France.

La prise en compte constante des critères du développement durable par les entreprises

Malgré la conjoncture économique peu favorable, la prise en compte des critères du développement durable continue d’influencer les décisions des promoteurs et utilisateurs dans la gestion de leur outil immobilier : 5% seulement des personnes interrogées affirment que leur entreprise attachent une moins grande importance aux problématiques environnementales qu’il y a un an, tandis que près de 40% assurent que leur entreprise s’y implique davantage. Ce chiffre s’élève à 50% s’agissant des sociétés établies dans les pays d’Europe du Sud, dont l’opinion en la matière tranche avec celle des pays de l'Europe de l'Est, la Russie en particulier, qui se montrent moins sensibles à cette question.

A l’encontre des idées reçues, préservation de l’environnement et crise économique peuvent donc aller de pair. De fait, l’intégration des critères du développement durable peut contribuer à la maîtrise des coûts immobiliers des propriétaires et des utilisateurs, au moyen, notamment, d’une réduction de la facture énergétique. Cette dynamique ne devrait pas se démentir, d’autant que l’Union européennes et les Etats continuent de développer l’arsenal législatif dans ce domaine.


« Les propriétaires d’immeubles de qualité et dont les prestations offrent une gestion rationnelle et efficace de leur espace de travail à des utilisateurs de plus en plus avisés ont moins de souci à se faire. Dans un contexte d’augmentation générale de l’offre, de fléchissement de la demande des utilisateurs et de distinction croissante entre actifs de qualité et bureaux de seconde main ou inadaptés, ils disposent de meilleures armes pour résister à la crise », conclut Ludovic Delaisse.