Baux Commerciaux : le statu quo observé en 2009 présage t-il d’un volume de transactions et de renégociations plus important dans les prochains mois ?

Neuilly-sur-Seine, le 28 janvier 2011 – Deloitte Finance - ( savoir plus sur deloitte )publie aujourd’hui son étude intitulée « French Lease Events ». Il s’agit de la 3ème édition d’une série d’études sur l’analyse de la durée des baux commerciaux menées en 2005 et 2007 par l'équipe Advisory de Drivers Jonas qui a rejoint Deloitte en 2010.

Cette étude tente de décrypter le comportement des locataires de bureaux en 2009, et se penche plus précisément sur les éléments tels que : la durée d’engagement ferme, le taux de libération des locaux, la renégociation des loyers, ainsi que la durée réelle du bail. Ces éléments intéresseront les différents acteurs du marché qu’ils soient propriétaires investisseurs, pour la modélisation de leurs cash-flows, ou bien utilisateurs, pour la définition de leur stratégie immobilière.

Réalisées à partir de la base de données IPD au 31 décembre 2009 regroupant 7,000 baux commerciaux d’immeubles tertiaires, les analyses ont été menées sur la France entière, en distinguant Paris–Quartier Central des Affaires des régions, ainsi que par tranche de surfaces. Cette étude regroupe un grand nombre d’indicateurs sur le comportement des locataires de bureaux en France (durée d’engagement ferme, taux de libération des locaux, renégociation des loyers, durée réelle des baux) et couvre une période particulièrement intéressante du marché de l’immobilier tertiaire comprise entre 2000 et 2009.

« Il ressort que le comportement des locataires en 2009 ne correspond pas à ce que l’on aurait pu en attendre dans un contexte économique de crise. De manière générale, la grande majorité des locataires ayant eu la possibilité en 2009 de dénoncer leur bail ou de profiter du terme du bail pour renégocier leur loyer ne l’a pas fait.», constate Brice Chasles, Associé responsable de l’équipe Real Estate Advisory de Deloitte.

Ainsi, sur la France entière, seuls 21% des locataires ayant eu la possibilité de dénoncer leur bail en 2009 ont quitté leurs locaux. Par ailleurs, la comparaison des loyers facturés au 31 décembre 2008 et au 31 décembre 2009 de la même population fait apparaître que 86% d’entre eux ont subi une augmentation de loyer en ligne avec celle de l’indice du cout de la construction et qu’à l’inverse seulement 10% ont vu leur loyer baisser en 2009. En effet, les locataires et les bailleurs semblent avoir opté pour la tacite prorogation de leurs baux arrivés à échéance, et donc le maintien de conditions de loyer élevées, plutôt que de contracter de nouveaux baux avec une durée d’engagement plus longue et des conditions renégociées à la baisse.

Enfin, l’extrapolation de la durée moyenne d’occupation à partir du taux de libération triennal constaté en 2009 fait ressortir une durée d’occupation théorique de 9 ans à Paris QCA (taux de libération de 35%) contre 17 ans en régions (taux de libération de 18%).

L’analyse par secteur géographique et par tranche de surfaces dresse un bilan contrasté. Si le secteur de Paris-QCA offre une plus longue durée d’engagement ferme sur les grandes surfaces que la moyenne nationale et provinciale, il est également le plus touché par les départs des locataires.

Principales données recueillies :

1. La durée moyenne de l’engagement ferme contracté en 2009 était de 4,0 ans
2. Le taux de libération des locaux en 2009 était de 21% en moyenne
3. La proportion de locataires dont le loyer a baissé en 2009 n’était que de 10%, enregistrant une baisse moyenne de 16%
4. La durée réelle du bail des locataires sortants en 2009 aura été en moyenne de 5,5 ans

Pour télécharger l'étude complète: Etude