Anticipations de marché immobilier d'entreprise 2008 enn Ile de France– Enquête IPD France / ARD Paris Ile-de-France

Un questionnaire a été administré à plus de 130 acteurs majeurs du marché, dont une majorité
d’investisseurs français et étrangers, représentant ¾ des répondants. Des commercialisateurs,
établissements bancaires ou encore départements de recherche ont également été sollicités.
Découvrons les premiers résultats de l’enquête :
Des taux de rendement à la hausse
La majorité des investisseurs interrogés prévoit une hausse des taux de rendement1 pour
2008 et 2009 sur l’ensemble des segments de marché : bureaux, commerces, entrepôts,
locaux d’activités et habitation.
Cette hausse anticipée est plus ou moins modérée en fonction des produits immobiliers et de la
qualité des actifs :
- pour les bureaux, cette hausse serait davantage marquée pour les actifs moyens que les
actifs prime ou haut de gamme ;
- pour les commerces, les investisseurs prévoient une stabilisation des taux pour les actifs
prime sur 2008 et 2009, alors que les taux moyens seraient exposés à une hausse des
taux de plus de 10 points de base pour 2008 ;
- pour les locaux d’activités et entrepôts : la majorité des répondants à l’enquête prévoit
une hausse d’au moins 10 points de base sur les deux prochaines années, et ce quel que
soit le niveau de gamme de l’actif considéré ;
- pour l’habitation, l’augmentation des taux de rendement prévue est plus modérée, les
investisseurs se positionnant soit sur une stabilisation des taux, soit sur une hausse de
l’ordre de 10 à 20 points de base.
A noter qu’une partie des répondants (10% à 15% d’entre eux) anticipe au contraire une baisse
des taux de rendement, prime ou moyens, des différents actifs. Cela peut laisser penser à un
élargissement de la gamme des taux pour les 2 ans à venir, alors que les taux avaient au
contraire tendance à converger de plus en plus au cours des deux dernières années.
Des Valeurs Locatives de Marché stables, voire en hausse
Les valeurs locatives de marché2 devraient se stabiliser en 2008 et 2009, voire évoluer à la
hausse.
Cette stabilisation des valeurs, fortement marquée pour les entrepôts notamment, est moins
unanime chez les investisseurs interrogés concernant les bureaux : 41% d’entre eux se
prononcent pour une hausse de plus de 2%.
Un ralentissement du volume commercialisé des bureaux
Malgré la crise des subprime de cet été, 2007 aura été une année particulièrement fructueuse sur
le marché francilien de l’immobilier d’investissement : tant au niveau du volume d’investissement
qui a une nouvelle fois atteint un record, qu’au niveau de la demande placée (2,7 millions de m²
de bureaux en 2007, contre 2,8 millions en 2006).
Comment va évoluer le marché sur les deux prochaines années ? Quels sont les volumes de
production et de commercialisation anticipés par les investisseurs dans un contexte économique
et financier incertain ?
Plus de la moitié des investisseurs anticipent un volume de production neuve de bureaux en
hausse en Ile-de-France pour 2008 ; alimentant ainsi le stock de bureaux disponibles.
Cependant, 60% des investisseurs interrogés estiment que la demande placée serait en baisse de
plus de 2% en 2008. Les investisseurs percevraient-ils un début d’excès d’offre de bureaux sur le
marché ?
Les résultats de l’enquête sur les autres segments de marché (commerces, entrepôts et locaux
d’activités) seront détaillés lors de la conférence du 12 mars prochain au MIPIM.
Quelles perspectives d’investissement ?
Les investissements immobiliers en France et en Ile-de-France ont atteint un nouveau record en
2007, lié notamment à l’afflux de capitaux toujours importants vers l’immobilier.
Le niveau total d’investissement anticipé par les investisseurs en 2008 reste élevé et est estimé à
22 milliards d’euros, ce qui correspond au seuil atteint en 2006.
60% des investisseurs interrogés souhaitent investir plus en 2008 qu’en 2007.
Le comportementd’un investisseur type3 se traduirait de la manière suivante :
En 2008, en France, l’investisseur type interrogé investira à hauteur de 100€ et vendra à hauteur
de 30€.
Sur les 100€ investis, l’investisseur cherchera à placer 74€ en Ile-de-France et 26€ en Province.
Concernant la stratégie de désinvestissement, les 30€ destinés à être vendus concerneraient
principalement des actifs situés en Ile-de-France (28€).
Quels sont les produits concernés ?
En Ile-de-France, les prévisions d’achat des investisseurs interrogés portent majoritairement sur les bureaux : sur 100€ d’achat, 78€ seront consacrés à l’achat de bureaux, et 28€ à la vente, venant ainsi alimenter les échanges entre investisseurs.
La part d’achat de bureaux s’accroît cette année au détriment des autres produits immobiliers :
L’investisseur type cherchera à acquérir moins de logistique (à hauteur de 7€ seulement, contre 13€ il y a deux ans), moins d’habitation et de commerces.
Des critères d’investissement toujours favorables à l’Ile-de-France
Sur les 12 critères influençant les investisseurs dans leurs décisions d’investissement immobilier,
8 critères sont toujours considérés comme les principaux atouts de l’Ile-de-France depuis 4 ans.
Ces atouts sont les suivants (par ordre décroissant d’importance lors des décisions
d’investissement en 2008) :
- Diversité de la demande locative
- Transparence
- Sécurité des transactions
- Liquidité du marché
- Variété de l'offre
- Diversité des acteurs
- Performances historiques
- Prévisions de croissance
Parmi les handicaps relevés par les investisseurs, notons le système locatif, le jugement
relativement négatif porté sur l’accompagnement des acteurs, le processus de construction et
l’environnement fiscal.
Ces deux derniers critères apparaissent comme des handicaps de plus en plus importants.

Télécharger l'étude